土地二胎：跟房屋二胎差在哪、四種土地各自能不能貸

土地二胎，是以土地設定第二順位抵押權借款。順位規則跟房屋二胎完全一樣——民法第 865 條說次序依登記先後，第 874 條說拍賣價金按次序分配。（source: [民法第 865 條]、[民法第 874 條]）

但土地跟房屋在兩件事上差很大：估價的依據，和出事時能不能變現。 這兩件事決定了哪些土地借得到、哪些幾乎借不到。

這篇分四種土地講：建地、農地、持分土地、非都市土地。每一種的法律依據和資金方的實際態度都不同。農地和持分土地我們會直接講實話：多數情況不建議。

先講立場：誠橋國際是資金媒合顧問，不放款。這篇是讓你在送件前先知道自己的土地屬於哪一種、值不值得辦。

土地跟房屋二胎的根本差別

	房屋二胎	土地二胎
估價依據	同棟、同路段近期成交價，有實價登錄可查	使用分區、地目、位置、能否開發；同一區兩塊地可差數倍
變現速度	相對快，買家多	慢，土地拍賣買家少
資金方態度	銀行、融資公司、民間都有	銀行少做二胎，融資公司看類型，民間為主
成數	依殘值評估	通常更保守
利率	依管道	通常更高

估價是第一道關卡。 房屋你可以自己上實價登錄查，土地不行——一塊地值多少，取決於它「能拿來做什麼」。都市計畫內的住宅區建地和山坡地保育區的農牧用地，面積一樣、價值可以差二十倍。

變現是第二道關卡，也是資金方最在意的。 房屋二胎出事，房子拍賣總有人買；土地拍賣可能流標、或以極低價拍出。資金方承擔的風險更大，就用更低的成數、更高的利率補償。

四種土地，四種完全不同的狀況

一、建地（都市計畫內住宅區、商業區）

最容易承作的一種。 有明確的容積率、建蔽率，估價有依據；變現相對快，因為建商和自地自建的人會買。

資金方多半願意評估。但成數仍通常低於房屋二胎，因為土地沒有租金收益、也不像房子有「住的需求」撐住價格。

二、農地（耕地）

幾乎沒有融資公司承作，原因是法律。

農業發展條例第 33 條：

私法人不得承受耕地。但符合第三十四條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。

（source: [農業發展條例第 33 條]）

融資公司是私法人。如果你違約、農地被拍賣，融資公司不能取得這塊地——它拿不到擔保品，擔保就沒有意義。所以融資公司不做，不是不想做，是法律讓它做不了。

自然人資金方（民間金主）在法律上可以承受農地，所以農地二胎在民間市場存在。但這代表你只剩成本最高、保障最少的那一條路。

如果農地上有農舍，農舍是建物，可以分開設定抵押。但農舍的變現同樣受農地限制，估價不會好。

三、持分土地（與他人共有）

法律上可以，實務上幾乎沒人做。

民法第 819 條：

各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。

（source: [民法第 819 條]）

你的持分是你的「應有部分」，可以自由處分——包含設定抵押權，不需要其他共有人同意。這一點跟很多人想的不一樣。

但資金方的問題在後面：如果你違約，拍賣的是「你的持分」，不是整塊地。買到持分的人，要跟其他共有人共有這塊地，要用、要賣都得依土地法第 34-1 條取得過半數共有人同意。（source: [土地法第 34-1 條]）這種東西幾乎沒人要買。 擔保品變現不了，資金方就不做。

持分土地的實際出路通常是：先跟其他共有人協議分割、或整塊地一起設定。

四、非都市土地（農牧用地以外：林業、遊憩、特定目的事業等）

介於建地和農地之間，完全看使用地類別和能不能變更。 有開發可能的（例如已核准變更為特定目的事業用地）資金方會看；純保育、林業用地基本上跟農地一樣難。

這一種最需要先拿「使用分區證明」出來看，不要憑感覺。

土地二胎特有的四個風險

房屋二胎的風險（順位、賣房卡關、假冒公司、聯徵）土地都有，整理在〈二胎房貸風險〉。以下是土地額外的：

一、估價落差

你以為值 3,000 萬的地，資金方可能估 800 萬——因為它看的是變現價，不是市價。再打成數，實際能借的可能只有你預期的十分之一。送件前先自己搞清楚使用分區。

二、變現失敗

還不出來的時候，房子至少賣得掉。土地可能流標。流標後資金方的損失會轉嫁——這就是為什麼合約裡的違約條款要看得特別仔細。

三、法律限制在違約時才顯現

農地的 §33、持分的 §34-1，平常沒感覺，出事時全部變成障礙。資金方如果沒有先跟你講這些，要提高警覺——要嘛它不專業，要嘛它打算用別的方式處理。

四、假冒與非法名單

土地持有人（尤其農地）常被鎖定。收到自稱某某融資公司、主動說「你的土地可以貸」的電話，先看〈新鑫、裕融二胎房貸？官方公告：未從事房貸業務〉的查證方法。

送件前準備這五樣

文件	看什麼	去哪拿
土地登記謄本	所有權人、持分比例、現有抵押設定與金額	地政事務所或線上申請
地籍圖謄本	位置、形狀、有無臨路	同上
使用分區證明或都市計畫圖	決定能不能開發，是估價的核心	都市計畫區向地方政府都發／城鄉局申請；非都市土地看謄本「使用地類別」
第一順位貸款餘額證明	算殘值空間	原貸款機構
農地另加：農業用地作農業使用證明	農地相關規定	農業局／鄉鎮公所

先自己看使用分區，再決定要不要花時間送件。 農牧用地、林業用地看到就知道路很窄；住宅區、商業區才值得往下走。

誰做土地二胎

管道	建地	非都市（可開發）	農地	持分
銀行	少數，條件嚴	很少	幾乎不做	不做
融資公司	部分承作	個案	法律上做不了（§33）	幾乎不做
民間	有	有	有，但成本最高	極少

這張表講的是「一般態度」，不是任何特定機構的政策。 實際承作與否、成數、利率，都由資金方個案審核。

依民法第 205 條，約定利率超過週年百分之十六者，超過部分之約定無效。（source: [民法第 205 條]）土地二胎因為風險高，利率常靠近上限——沒超過 16% 不等於合理。

誠橋國際是資金媒合顧問，不放款。土地二胎我們能做的是：先幫你判斷這塊地屬於哪一種、殘值空間有多少、哪些資金方可能承作。農地與持分土地多數情況我們會直接建議不辦，理由都在上面。申請任何融資前，請評估自身還款能力。